處置不良資產(chǎn) 法拍房市場崛起
來源：中國證券報 發(fā)布時間：2020-12-17 10:26:24
日前，一平臺“兇宅試住主播”招聘信息在網(wǎng)上傳播并引起網(wǎng)友關(guān)注。該招聘信息要求主播在指定平臺直播24小時展示房屋房型及居住體驗(yàn)。上述招聘信息的背后，是法拍房市場的快速崛起。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，截至12月14日，相較2015年同期，今年平臺拍賣（變賣）房源數(shù)量漲幅超三倍。分析人士認(rèn)為，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，不良資產(chǎn)處置正迎風(fēng)而起，法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式也在順勢崛起。同時，最高院規(guī)范文件的出臺、部分城市不限購等也成為法拍房市場發(fā)展的有利推動因素。
房源規(guī)模倍數(shù)增加
隨著房地產(chǎn)市場逐步向存量房時代邁進(jìn)，法拍房市場正逐步形成規(guī)模。阿里拍賣數(shù)據(jù)顯示，目前平臺拍賣（變賣）房源為1342850套。年內(nèi)截至12月14日的房源為272979套，2015年同期為87879套，5年時間增幅超三倍。
以北京市場為例，瀚海數(shù)據(jù)研究院日前發(fā)布的北京市法拍行情數(shù)據(jù)顯示，11月30日-12月6日，北京法拍房市場單周共計(jì)掛牌房源174套（撤拍51套），總市值為31.71億元。成交法拍房84套，較前一周上漲61.54%；成交總價14.3億元，較前一周增長348.28%，創(chuàng)8月以來單周成交最高紀(jì)錄。
瀚海數(shù)據(jù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，北京有4909套法拍房進(jìn)入市場，較往年年均500套左右的數(shù)量實(shí)現(xiàn)倍數(shù)式增長；成交總價218.99億元，平均折扣7.9折。
“隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，不良資產(chǎn)行業(yè)正迎風(fēng)而起。今年預(yù)計(jì)銀行業(yè)要處置3.4萬億元不良貸款，法拍房作為不良資產(chǎn)的一種形式，也在順勢崛起。”瀚海研究院高級數(shù)據(jù)分析師劉歡告訴中國證券報記者。
銀保監(jiān)會數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，商業(yè)銀行不良貸款余額達(dá)到2.84萬億元，較上季度末增加987億元；商業(yè)銀行不良貸款率為1.96%，較上季末上升0.02個百分點(diǎn)。
銀保監(jiān)會主席郭樹清此前提出，今年將加大對不良貸款處置力度，全年預(yù)計(jì)銀行業(yè)要處置3.4萬億元，去年同期為2.3萬億元。銀保監(jiān)會最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度銀行業(yè)共處置不良貸款1.73萬億元，同比增加3414億元。這意味著，預(yù)計(jì)四季度銀行業(yè)將有1.67萬億元不良資產(chǎn)需處置。
四大因素推動
法拍房市場快速崛起的背后，哪些因素在推動？
“法拍房市場規(guī)?？焖籴绕鸹虻靡嬗趦煞矫嬉蛩兀阂皇亲罡呷嗣穹ㄔ阂晕募问揭?guī)范了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣；二是金融監(jiān)管收緊，使得銀行所持有的違約債務(wù)抵押物通過司法拍賣渠道快速進(jìn)入了市場流通。”有分析人士表示。
為規(guī)范網(wǎng)絡(luò)司法拍賣行為，保障網(wǎng)絡(luò)司法拍賣公開、公平、公正、安全、高效，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，最高人民法院出臺了《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》。其中第四條規(guī)定：“最高人民法院建立全國性網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫”，且“最高人民法院組成專門的評審委員會，負(fù)責(zé)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者的選定、評審和除名。最高人民法院每年引入第三方評估機(jī)構(gòu)對已納入和新申請納入名單庫的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者予以評審并公布結(jié)果。”
此外，“淘寶”折扣力度大、部分城市法拍房不限購也是推動市場發(fā)展的兩大因素。如瀚海數(shù)據(jù)研究院日前公布的朝陽區(qū)駿豪阿瑪尼其中一套公寓創(chuàng)11月30日-12月6日之間的折扣最低（5.3折）；平谷區(qū)樂園西小區(qū)創(chuàng)下最低成交價紀(jì)錄，僅152萬元即可在北京置業(yè)。
部分熱門城市未將法拍房作為限購房對象，也因此給了不少人“撿漏”的機(jī)會。
據(jù)央視新聞之前報道，得益于上海不限購因素，今年1月至8月上海法拍房成交936套左右，每套房源會有9個人參與競拍，且基本上有85%的房源，都會在一拍當(dāng)中被客戶拍中。
須重視房源瑕疵
所謂法拍房，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人(業(yè)主)無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得金額償還債權(quán)。
比如，早些時候，甘薇一套位于北京市辛莊一街的房產(chǎn)和車位被拍賣。該拍賣則與樂視手機(jī)業(yè)務(wù)向招商銀行上海川北支行申請的一筆貸款有關(guān)，甘薇與賈躍亭當(dāng)時共同為該筆貸款出具了《最高額不可撤銷擔(dān)保書》，承諾對貸款承擔(dān)連帶保證責(zé)任。
今年“雙十一”期間，阿里拍賣不僅推出了“雙11線上支付尾款返現(xiàn)”活動，還推出了一批“1元起拍”的涉刑房產(chǎn)。
浙江省高院早前出臺了《浙江省法院刑事案件涉案財(cái)物網(wǎng)絡(luò)司法拍賣工作規(guī)程》，大膽采用無保留價拍賣規(guī)則，實(shí)行1元起拍，以拍定為原則，如無悔拍等特殊情況，只需進(jìn)行一次拍賣即可成交。
不過，法拍房市場仍面臨諸多待解問題。如麗水市早前拍賣的一套房源，僅已知瑕疵包含物業(yè)服務(wù)費(fèi)、公共能耗費(fèi)等欠繳費(fèi)用3.5萬元。
此外，據(jù)媒體早前報道，浙江省一不動產(chǎn)估值29.736萬元，1元起拍。標(biāo)的所有人由于涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪，導(dǎo)致該不動產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行。標(biāo)的物涉及違法、違章部分，其土地性質(zhì)為國有劃撥，拍賣成交后還需繳納土地出讓金，費(fèi)用要由買受人先行墊付，法院明確表示不承擔(dān)該標(biāo)的瑕疵保證。
除上述問題外，比如惡性租賃或原業(yè)主霸占房屋，都將導(dǎo)致買受人面臨雖辦理了過戶手續(xù)卻無法入住的局面。如媒體報道的武漢某業(yè)主400多萬拍得兩套法拍房，但半年后房子仍未交付無法入住。后法院執(zhí)行局人員前往執(zhí)法，敦促被執(zhí)行人將法拍房剩余“家什”清空，買受人才得以裝修入住。
“建議業(yè)主拍賣前到當(dāng)?shù)嘏沙鏊藢?shí)拍賣房源是否有戶口掛靠，特別是學(xué)區(qū)類房源。為保險起見，參拍人參與前可以通過裁判文書網(wǎng)查看原房主是否有相關(guān)執(zhí)行信息或糾紛問題。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示。
責(zé)任編輯：李曉文
