城市停車(chē)費(fèi)越收越貴，為何還有投資停車(chē)場(chǎng)失敗的？
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng) 發(fā)布時(shí)間：2023-06-11 10:33:45
最近，廣州的吳先生開(kāi)車(chē)到越秀區(qū)的一家醫(yī)院看病，由于院方停車(chē)位緊張，一時(shí)難以進(jìn)入，他遂將車(chē)停在醫(yī)院門(mén)口的馬路泊位上，幾個(gè)小時(shí)后返回，產(chǎn)生了上百元的停車(chē)費(fèi)。這讓吳先生十分不解，一查“廣州泊車(chē)”小程序平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，他停的泊位屬于城區(qū)“重點(diǎn)區(qū)域”，每天最高328元封頂。
吳先生所停的上述城市道路“重點(diǎn)區(qū)域”，根據(jù)當(dāng)?shù)亟煌ㄟ\(yùn)輸部門(mén)的文件解釋?zhuān)?ldquo;是指在醫(yī)院、政務(wù)(辦證)中心、資源交易中心、大型商場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)及主要商圈等車(chē)輛臨時(shí)停放需求大且要求泊位使用周轉(zhuǎn)快的場(chǎng)所周邊半徑200米范圍內(nèi)的城市道路。”
根據(jù)2023年3月1日廣州市交通運(yùn)輸局發(fā)布的關(guān)于《廣州市中心六區(qū)城市道路臨時(shí)泊位設(shè)置規(guī)劃(2023年版)》征求意見(jiàn)情況的說(shuō)明顯示，中心六區(qū)共計(jì)有重點(diǎn)區(qū)域路段46條，泊位1397個(gè)(含殘疾人機(jī)動(dòng)輪椅車(chē)泊位61個(gè))。
以此為參考，廣州市核心CBD、商圈大廈的停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)基本維持在16元/小時(shí)。第一財(cái)經(jīng)記者實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，在廣州天河珠江新城片區(qū)，寫(xiě)字樓內(nèi)停車(chē)場(chǎng)基本是16元/小時(shí)。吳先生表示，他的公司即在珠江新城片區(qū)，如果要開(kāi)車(chē)上班，停在公司寫(xiě)字樓停車(chē)場(chǎng)12小時(shí)封頂64元，24小時(shí)封頂128元，“這還不如每天打車(chē)上下班通勤。”
在一家立體車(chē)庫(kù)企業(yè)的區(qū)域銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人俞智看來(lái)，城市停車(chē)費(fèi)貴的背后是車(chē)輛增加與停車(chē)場(chǎng)資源不足之間的矛盾。據(jù)他介紹，十年來(lái)我國(guó)汽車(chē)數(shù)量已經(jīng)翻了2.3倍，然而停車(chē)位建設(shè)速度遠(yuǎn)不及汽車(chē)增速，讓城市“停車(chē)難”問(wèn)題愈發(fā)凸顯。2015年到2021年，全國(guó)汽車(chē)保有量超過(guò)100萬(wàn)輛的城市從40個(gè)增加到79個(gè)。
在吳先生這樣的車(chē)主看來(lái)，城市里的停車(chē)場(chǎng)企業(yè)就像是在“撿錢(qián)”，這也讓資本對(duì)這一行業(yè)趨之若鶩。俞智這樣的行業(yè)人員則提醒，投資停車(chē)場(chǎng)——特別是立體停車(chē)場(chǎng)，也并非大家想的那么容易，已有不少同行倒閉了。
“有塊空地就行”？
最近，吳先生為了每天下班不再耗費(fèi)精力搶車(chē)位，以明顯高于小區(qū)月保的價(jià)格，在小區(qū)外的商業(yè)停車(chē)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了月保。月保就是包月保底的一種收費(fèi)模式，他所在小區(qū)月保價(jià)為400元/月，外面停車(chē)場(chǎng)則每月收600元。
“說(shuō)起來(lái)是商業(yè)停車(chē)場(chǎng)，其實(shí)就是一塊未開(kāi)發(fā)的空地，位于小區(qū)一期和二期之間，車(chē)場(chǎng)內(nèi)地面未嚴(yán)格劃線，除了有一些攝像頭之外，其他任何設(shè)施都沒(méi)有，連道閘也壞了。”吳先生說(shuō)，即使是這樣，每天晚上都停滿(mǎn)了，夜里11點(diǎn)之后回來(lái)基本沒(méi)車(chē)位了。
這家車(chē)場(chǎng)負(fù)責(zé)人告訴第一財(cái)經(jīng)記者，這里的土地過(guò)去是村里的集體土地，由于遲遲未開(kāi)發(fā)，所以承租下來(lái)做停車(chē)場(chǎng)，目前可以停四五百臺(tái)車(chē)，除了月保之外，還接納臨停(5元/小時(shí)，25元過(guò)夜)，“收入還比較可觀”。
對(duì)于吳先生等業(yè)主反映的停車(chē)貴問(wèn)題，這位車(chē)場(chǎng)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，“目前商業(yè)停車(chē)場(chǎng)基本施行的是市場(chǎng)調(diào)節(jié)自主定價(jià)，一方面市里核心地區(qū)有價(jià)格‘對(duì)標(biāo)’(16元/小時(shí))，另一方面周邊小區(qū)業(yè)主停車(chē)需求強(qiáng)烈，市場(chǎng)需求推高了價(jià)格。你要嫌貴可以不在這里停，一把人搶著停。”
“只要有空地適合作為停車(chē)場(chǎng)，投資商的投入可大可小，比如簡(jiǎn)單將場(chǎng)地進(jìn)行劃線規(guī)劃后，安裝監(jiān)控、道閘等設(shè)備，經(jīng)過(guò)政府備案后即可營(yíng)業(yè)。”在華南一座核心城市的停車(chē)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人劉明(化名)看來(lái)，投資停車(chē)場(chǎng)行業(yè)肯定是賺錢(qián)的，且只要有合適的場(chǎng)地，介入門(mén)檻會(huì)非常低。甚至，有的設(shè)備停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)根本不用花錢(qián)，只要允許將停車(chē)場(chǎng)數(shù)據(jù)傳輸，停車(chē)設(shè)備企業(yè)可以免費(fèi)提供安裝。
俞智表示，在龐大的市場(chǎng)需求下，目前城市內(nèi)的商業(yè)停車(chē)場(chǎng)，只要開(kāi)始運(yùn)營(yíng)，基本每天都會(huì)有停車(chē)費(fèi)收入，都會(huì)有現(xiàn)金流水，“而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，停車(chē)費(fèi)終究會(huì)上漲，不可能永遠(yuǎn)維持不變。”
以廣州為例，據(jù)劉明介紹，廣州市于2014年8月實(shí)施《優(yōu)化調(diào)整停車(chē)場(chǎng)差別化收費(fèi)方案》，內(nèi)的商業(yè)配套、咪表停車(chē)場(chǎng)停車(chē)計(jì)時(shí)周期將由“半小時(shí)”調(diào)整為“15分鐘”，一類(lèi)地區(qū)(主要包括中心城區(qū)，具體為內(nèi)環(huán)路以?xún)?nèi)的區(qū)域等)白天的最高限價(jià)均為4元/15分鐘，24小時(shí)最高限價(jià)128元。
2021年8月，廣州市再發(fā)布機(jī)動(dòng)車(chē)停放最新收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確機(jī)動(dòng)車(chē)停放服務(wù)收費(fèi)按規(guī)定分別實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)管理。“市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，就意味著定價(jià)權(quán)在停車(chē)場(chǎng)服務(wù)企業(yè)身上。”劉明告訴第一財(cái)經(jīng)記者。以廣州珠江新城CBD核心區(qū)域的珠江新城花城匯停車(chē)場(chǎng)為例，在今年第一季度宣布停車(chē)費(fèi)漲價(jià)，由原來(lái)的“3小時(shí)以?xún)?nèi)(含3小時(shí))小車(chē)5元/小時(shí)，超過(guò)3小時(shí)10元/小時(shí)，24小時(shí)最高限價(jià)45元”上漲至“3小時(shí)以?xún)?nèi)(含3小時(shí))7.5元/小時(shí)，超過(guò)3小時(shí)10元/小時(shí)，24小時(shí)最高限價(jià)67.5元”。3小時(shí)以?xún)?nèi)的每小時(shí)收費(fèi)以及24小時(shí)最高限價(jià)確實(shí)漲價(jià)了50%。
劉明說(shuō)，一些核心城市的醫(yī)院、商圈、寫(xiě)字樓等區(qū)域更是停車(chē)需求較大的地方，再加上一些商業(yè)停車(chē)場(chǎng)屬于市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，那更是可以快速回本。
俞智告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在一些國(guó)內(nèi)中心城市的熱門(mén)商圈以及寫(xiě)字樓內(nèi)，人流量較大，較高的車(chē)流使得車(chē)庫(kù)車(chē)位實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，收費(fèi)價(jià)格也還不錯(cuò)，利用率也很高，即使花費(fèi)資金投資立體車(chē)庫(kù)，也可以快速回本賺錢(qián)。
“如果是需要人工操作的半自動(dòng)立體車(chē)庫(kù)，一個(gè)車(chē)位的成本投入在2至6萬(wàn)元之間；如果是全智能車(chē)庫(kù)，則需要10萬(wàn)元以上。”俞智說(shuō)，如果是100個(gè)車(chē)位，預(yù)算在1000萬(wàn)元左右。”
在深圳福田區(qū)的一些核心商圈，某物業(yè)公司投資了120車(chē)位立體車(chē)庫(kù)，該公司相關(guān)人士告訴第一財(cái)經(jīng)記者，公司基本3年內(nèi)可回本盈利，“以收費(fèi)15元/小時(shí)計(jì)算，這個(gè)車(chē)庫(kù)每個(gè)月收入基本可以達(dá)到30萬(wàn)元(臨停＋月保等)，一年收入360萬(wàn)元，3年一共收入1000多萬(wàn)。”
沒(méi)那么容易
在劉明看來(lái)，投資停車(chē)場(chǎng)也并非外界想象的隨便找個(gè)地方就能“撿錢(qián)”。
據(jù)他介紹，要找到可供建設(shè)停車(chē)場(chǎng)的合適場(chǎng)地其實(shí)并沒(méi)那么容易。劉明告訴第一財(cái)經(jīng)記者，在他所在的城市，停車(chē)需求最為強(qiáng)烈的還是在市內(nèi)的老城區(qū)，“空間狹窄，停車(chē)矛盾突出，而要解決停車(chē)難，則要在小區(qū)周邊尋找場(chǎng)地或者地上空間，這往往不容易。”
而要從立體空間上尋找場(chǎng)地，比如建設(shè)立體車(chē)庫(kù)，又面臨方方面面的審批問(wèn)題，“因此要解決停車(chē)難問(wèn)題，還是得屬地以及上級(jí)多部門(mén)的協(xié)助。”對(duì)此，長(zhǎng)期從事立體車(chē)庫(kù)建設(shè)的俞智也深有感觸，“多個(gè)部門(mén)協(xié)調(diào)很麻煩，一個(gè)部門(mén)不同意就會(huì)把你卡死。”
還可能面臨其它的問(wèn)題。
俞智介紹，公司此前在華南某大型城市的核心城區(qū)內(nèi)，有一個(gè)老舊小區(qū)需要投資建設(shè)立體車(chē)庫(kù)，“這個(gè)老舊小區(qū)擁有1000多戶(hù)居民，不過(guò)維修資金以及每個(gè)月的物業(yè)費(fèi)收入等遠(yuǎn)無(wú)法承擔(dān)起這筆立體車(chē)庫(kù)投資的開(kāi)支，物業(yè)和業(yè)委會(huì)都沒(méi)有資金投入，好在最后公司拉來(lái)了投資方，才解決了投資資金的問(wèn)題”，還召集項(xiàng)目各方商量了后續(xù)運(yùn)營(yíng)方案。但項(xiàng)目最終還是黃了。
“投資方案也做了，小區(qū)2/3以上業(yè)主都簽字同意了，最后只有2戶(hù)業(yè)主不同意，提出反對(duì)意見(jiàn)。”俞智說(shuō)，最后街道以維穩(wěn)為由，叫停了這件事，項(xiàng)目最后也無(wú)疾而終。
“現(xiàn)在投資立體車(chē)庫(kù)的資本方，基本遇到老舊小區(qū)的項(xiàng)目都會(huì)規(guī)避，但恰恰這類(lèi)的小區(qū)是停車(chē)難問(wèn)題最為迫切，也最需要解決。”俞智說(shuō)，業(yè)主分歧也很正常，有的人認(rèn)為這塊即將待建立體車(chē)庫(kù)的地方占據(jù)了公共場(chǎng)地，影響了業(yè)主的活動(dòng)空間；還有的人覺(jué)得這塊空地離自己家較近，影響陽(yáng)臺(tái)景觀；另外有的業(yè)主已有固定車(chē)位，他們覺(jué)得這件事跟自己沒(méi)多大關(guān)系，也不太愿意。
“建設(shè)立體車(chē)庫(kù)并不是做原始的布局，而是在城市里用小區(qū)或者城中村的‘邊角’地帶，對(duì)已有設(shè)施進(jìn)行改造，這就涉及到土地的產(chǎn)權(quán)屬性問(wèn)題。”俞智道出核心問(wèn)題所在。
“此前公司準(zhǔn)備在一個(gè)停車(chē)場(chǎng)建設(shè)立體車(chē)庫(kù)，在做完前期調(diào)研，召集投資方、物業(yè)以及業(yè)委會(huì)等相關(guān)方商定投資方案之后，真正去跑手續(xù)報(bào)建的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)，這塊地屬于農(nóng)業(yè)用地，受制于耕地保護(hù)紅線，無(wú)奈只能放棄。”俞智說(shuō)。
在立體車(chē)庫(kù)行業(yè)工作十余年，俞智發(fā)現(xiàn)，隨著近幾年疫情的影響，國(guó)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)行業(yè)也發(fā)生了較大的變化，以細(xì)分的立體車(chē)庫(kù)行業(yè)為例，業(yè)內(nèi)不少公司營(yíng)收也持續(xù)下滑，訂單越來(lái)越向行業(yè)頭部企業(yè)集中。
“近年來(lái)由于人工成本的大幅上升，無(wú)人值守的立體車(chē)庫(kù)越來(lái)越受到業(yè)主的青睞，公司在全自動(dòng)無(wú)人值守式的立體車(chē)庫(kù)市場(chǎng)占有全國(guó)一半以上的份額。”俞智說(shuō)。
“今年開(kāi)行業(yè)大會(huì)，已經(jīng)有很多同行倒閉了，形勢(shì)不容樂(lè)觀。主要是一些與地產(chǎn)企業(yè)打交道的同行倒下得挺多，因?yàn)樗麄冎饕鰞蓪由禉M移車(chē)庫(kù)，技術(shù)門(mén)檻比較低端，只要是個(gè)小型廠家基本都能做，在低端產(chǎn)品賽道行業(yè)內(nèi)卷嚴(yán)重。”俞智說(shuō)。
“很多公司也很早就不與地產(chǎn)企業(yè)合作，現(xiàn)在一些停車(chē)場(chǎng)企業(yè)的客戶(hù)基本是一些醫(yī)院、寫(xiě)字樓物業(yè)等企業(yè)。”劉明說(shuō)，這類(lèi)單位的停車(chē)難問(wèn)題還算容易解決，而最難的還是老舊小區(qū)這塊。
責(zé)任編輯：封曉健
