調(diào)高公積金貸款額度上限，支持綠色低碳建筑，最近各地持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，讓更多人有望改善住房需求。但與此同時，也有專家指出，新市民、靈活就業(yè)者等住房公積金覆蓋率不高的群體，也需要優(yōu)化政策支持。
降低房貸利率、取消首套房房貸利率下限、實行房屋“以舊換新”政策……當(dāng)前，多地在持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，“因城施策”穩(wěn)住房地產(chǎn)市場。
住房公積金成了各地政策“工具箱”里“最趁手”的工具之一。僅4月8日，北京、廣州、沈陽、蘇州4個城市便對公積金政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。其中，作為一線城市的北京、廣州均上調(diào)公積金貸款最高額度，引發(fā)廣泛關(guān)注。
“類似額度提高，對于更好激活購房需求尤其是綠色建筑是有積極作用的。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京和廣州的公積金新政都聚焦了綠色建筑和裝配式建筑，一方面是從綠色住宅的角度切入，另一方面與改善型住房需求有關(guān)系，此類政策有助于持續(xù)推進(jìn)改善型住房需求的釋放。
值得關(guān)注的是，為了讓更多人實現(xiàn)住有所居，住房公積金覆蓋率不高的人群，例如新市民、靈活就業(yè)者等，在購房時則更需要優(yōu)化政策支持。
部分城市上調(diào)住房公積金貸款最高額度
上調(diào)住房公積金貸款額度對于購房者來說是一個利好的消息，這意味著購房成本在一定程度上可以降低。
4月8日，北京住房公積金中心就《關(guān)于住房公積金支持北京市建筑綠色發(fā)展的實施辦法（征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）面向社會征求意見，明確對使用住房公積金貸款購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工，貸款額度最高可上浮40萬元。
在中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜看來，“北京加大公積金貸款支持力度鼓勵購房者購買綠色、低碳、智能、安全的好房子，也將有利于促進(jìn)更多開發(fā)企業(yè)建設(shè)高品質(zhì)住房。”
同日，廣州發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整個人住房公積金貸款最高額度有關(guān)事項的通知》（以下簡稱《通知》）提出，單人申請住房公積金的貸款最高額度從60萬元調(diào)整至70萬元，兩人或兩人以上申請貸款最高額度從100萬元調(diào)整至120萬元；另外，對于所購住房為綠色建筑或新建裝配式建筑的新建住房，貸款額度可再上浮10%-20%。
中指研究院華南分院研究總監(jiān)楊永俊認(rèn)為，廣州提升購房者使用公積金貸款的最高額度，有利于減少房貸利息支出，降低購房成本，更好地支持購房者剛性及改善性購房需求。
2024年1月，廣州出臺新政，優(yōu)化120㎡以上戶型限購政策，支持“賣一買一”“租一買一”等政策。楊永俊指出，在政策的刺激下，春節(jié)過后，廣州房地產(chǎn)市場迎來一定的回暖，但仍不及去年同期。時隔兩個多月，廣州再次出臺房地產(chǎn)支持政策，有望釋放一部分潛在需求入市。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉關(guān)注到，新房大戶型化，以及老百姓住房改善化的趨勢明顯，這也在一定程度上導(dǎo)致房價總價上升，去化壓力加大。在他看來，提高公積金貸款額度有利于提振剛需和改善型購房的積極性。
與此同時，不少人也在期待，未來上海、深圳有類似的公積金新政推出。一位網(wǎng)友在社交平臺表示，“上海什么時候可以提高到160萬元。”另一位網(wǎng)友則表示，“好消息什么時候輪到深圳。”
進(jìn)一步支持綠色的“好房子”
什么叫超低能耗建筑？哪個樓盤是超低能耗建筑？什么叫綠色建筑？什么時候開始實施……北京、廣州的住房公積金新政明確了重點支持低碳綠色建筑以后，這些問題成了網(wǎng)友詢問頻次最高的問題。
無論是綠色建筑還是超低能耗建筑，都意味著選擇更低碳的材料，使用更多低碳節(jié)能技術(shù)、智能技術(shù)等，由此建造的建筑能耗遠(yuǎn)低于常規(guī)建筑，房屋本身也更環(huán)保。
“要下力氣建設(shè)好房子。”今年全國兩會期間，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹再次強(qiáng)調(diào)，住房發(fā)展，歸根到底還是要讓群眾能住得更好。他希望，能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康，用得安全。綠色、低碳正是好房子的標(biāo)志性特征之一。
建設(shè)低能耗建筑尤其是超低能耗建筑是建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的必然路徑之一，也是好房子的標(biāo)準(zhǔn)之一。陳文靜認(rèn)為，本次北京公積金新政提到的綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑可以說就是“好房子”的體現(xiàn)。
近幾年，北京住宅用地出讓時要求開發(fā)企業(yè)承諾，項目要滿足綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)、采用裝配式建筑且裝配率達(dá)到60%等要求，部分地塊還要求參與現(xiàn)場搖號的競買人提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》，對建筑標(biāo)準(zhǔn)提出了更高的要求。
陳文靜指出，近幾年，北京成交的住宅用地基本上是二星級及以上綠色建筑，因此本次北京公積金政策支持的范圍較廣，當(dāng)前新房項目普遍滿足條件，符合條件的二手房也在本次公積金支持范圍內(nèi)。
嚴(yán)躍進(jìn)談到，廣州此次政策出臺含義非常清晰，既要支持綠色建筑和裝配式建筑的相關(guān)要求，又要加大對繳存人剛性和改善性住房需求的支持。這充分說明政策是多元目標(biāo)體系的，但本質(zhì)上都是為了美好居住或高品質(zhì)住宅。
“廣州的公積金新政有利于加快推進(jìn)建筑行業(yè)現(xiàn)代化，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。”楊永俊說。
當(dāng)然，好房子意味著建造成本可能會上升。這也引發(fā)了不少購房者的擔(dān)憂：“這種房子想想就貴。”
此次提高住房公積金上限能夠帶來怎樣的降息效應(yīng)？一些業(yè)內(nèi)人士對此并不持樂觀態(tài)度。李宇嘉談到，基于廣州房價考慮，夫妻兩人公積金貸款最高可以貸到120萬元，只能覆蓋外圍低價區(qū)域的住房貸款需求，大概率無法覆蓋中心區(qū)，老百姓在廣州市中心區(qū)域購房，仍需采用商貸+公積金貸款組合的方式。
同樣的問題也存在于北京。對于不少工作不久的年輕人來說，即使購買符合《征求意見稿》中要求的建筑，最高能貸160萬元，面對當(dāng)下的房價，他們?nèi)孕柽x擇商業(yè)貸款作為補(bǔ)充，且補(bǔ)充的額度并不小。
“新市民更加需要公積金貸款支持”
“新市民更加需要公積金貸款支持，而公積金對這部分人群的覆蓋率并不高。”李宇嘉指出，提高公積金貸款額度惠及的大多為公積金繳存覆蓋率較高的機(jī)關(guān)、國企、事業(yè)單位等擁有固定工作的職工，相對而言，這部分人群住房擁有率較高。
2023年6月，三部門聯(lián)合發(fā)布的《全國住房公積金2022年年度報告》顯示，住房公積金制度惠及面持續(xù)擴(kuò)大，2022年實繳職工超1.69億人，比上年增長3.31%。
4月8日，蘇州市住房公積金管理中心針對靈活就業(yè)群體出臺了公積金新政，即推出靈活就業(yè)人員“樂居蘇城”存貸產(chǎn)品，這開啟了產(chǎn)品化繳納住房公積金的新模式，引來很多人“點贊”。
靈活就業(yè)人員繳存公積金可享受“靈活繳存、隨時支取”的便利，真正實現(xiàn)“零存零取”，同時還能享受住房公積金的各項政策補(bǔ)貼。
新政發(fā)布后，一名蘇州的房產(chǎn)中介立刻在社交平臺表示，靈活存取相當(dāng)于活期存款，利率為2.5%，存款利率可觀，買房還可以享受公積金貸款。
這就相當(dāng)于一個靈活就業(yè)人員開設(shè)了一個“零存零取”的“活期賬戶”。假設(shè)3萬元存一年，可獲得每年賬戶利息1.5%，共450元，開戶補(bǔ)貼100元，利息補(bǔ)貼1%，共300元，一年收益合計為850元，年化收益大于2.5%；假設(shè)40萬元存一年，可獲得每年賬戶利息1.5%共6000元，開戶補(bǔ)貼100元，利息補(bǔ)貼1%共4000元，第一年收益合計為1.01萬元，年化收益大于2.5%。
靈活就業(yè)人員如果想最快獲得貸款額度，在滿足貸款條件下，單筆繳存4.3萬元，存滿6個月后即可享受住房公積金貸款額度80萬元；單筆繳存5.9萬元，存滿6個月后即享受住房公積金貸款額度110萬元；單筆繳存8.8萬元，存滿6個月后即享受住房公積金貸款額度165萬元（需要滿足“筑夢蘇城”相關(guān)政策）。同時還享受各類補(bǔ)貼，年化收益大于2.5%。
“這個杠桿效應(yīng)非常明顯，如果要獲得100萬元公積金貸款額度，差不多只需要5萬元的本金，所以其實對于靈活就業(yè)者而言，意義非常重大，對于其他城市而言也具有非常好的啟發(fā)意義。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，為更好支持合理住房消費(fèi)需求，蘇州的模式對各地具有一定的借鑒意義。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，二季度以來，以舊換新、取消房貸利率下限、公積金政策屬于各地優(yōu)化住房政策頻率較高的三項政策，也可以理解為二季度政策寬松的“三板斧”，實實在在降低了購房成本和交易成本。此類政策充分說明，二季度各地購房政策進(jìn)一步優(yōu)化和放松，進(jìn)一步釋放了寬松的環(huán)境。在嚴(yán)躍進(jìn)眼里，目前，一線城市依然有比較豐富的政策工具。
責(zé)任編輯：封曉健
