據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，7月以來(lái)，土地市場(chǎng)熱度有所回升，平均溢價(jià)率環(huán)比增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)，且房企聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的拿地趨勢(shì)仍在持續(xù)，部分房企拿地積極性也較上半年有所提高。
土地市場(chǎng)回溫
海淀、房山兩地塊相繼成交
北京規(guī)劃自然委員會(huì)公開(kāi)信息顯示，8月1日，采用“限地價(jià)+搖號(hào)”方式出讓的位于房山區(qū)良鄉(xiāng)大學(xué)城拓展東區(qū)的住宅用地被北京建工以底價(jià)競(jìng)得，成交金額16.44億元，銷售指導(dǎo)價(jià)45000元/平方米。
根據(jù)出讓信息，該地塊總用地面積約4.83萬(wàn)平方米，不僅包括住宅用地，還包括幼兒園用地，后期將規(guī)劃包括社區(qū)助殘服務(wù)中心、托兒所、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等，旨在提升區(qū)域內(nèi)居住品質(zhì)。據(jù)悉，這是今年以來(lái)房山區(qū)出讓的第三宗地塊，此前兩宗地塊均由北京城建以22.8億元和16.03億元的底價(jià)摘得。
本刊了解到，良鄉(xiāng)大學(xué)城這一板塊開(kāi)發(fā)相對(duì)較早，目前板塊北部已基本開(kāi)發(fā)完畢，區(qū)域內(nèi)周邊交通路網(wǎng)、商業(yè)、教育等配套也較為完善。過(guò)去多年，區(qū)域內(nèi)已有首開(kāi)、遠(yuǎn)洋、綠地等一眾房企先后入駐。近年來(lái)，隨著城市規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面取得顯著進(jìn)展，使這一板塊的吸引力不斷提升，開(kāi)發(fā)進(jìn)程也持續(xù)延展。如今，中建系、北京城建、北京建工等國(guó)企、央企也紛紛開(kāi)始選擇這一板塊布局。
此外，值得關(guān)注的是，就在房山良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊競(jìng)拍的前一周，位于海淀區(qū)的永豐H地塊的競(jìng)拍也備受矚目。退地重拍、起拍價(jià)上調(diào)、競(jìng)拍條件放寬……7月25日，在中海、海開(kāi)等房企的參與下，經(jīng)歷多輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍，最終保利發(fā)展聯(lián)合北京建工以總價(jià)89.01億元，溢價(jià)率3.5%競(jìng)得地塊，銷售指導(dǎo)價(jià)為90000元/平方米（溢價(jià)率15%以下），上下浮動(dòng)8%。中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，這是今年7月全國(guó)住宅用地成交總價(jià)最高的地塊。
事實(shí)上，這一地塊并非首次入市，而是二次出讓，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這也是此次其備受關(guān)注的原因之一。
時(shí)間倒回2016年底，彼時(shí)，經(jīng)過(guò)多次激烈競(jìng)價(jià)，并在與多家房企鏖戰(zhàn)100%自持70年和多輪方案評(píng)審后，最終萬(wàn)科以總價(jià)109億元斬獲海淀永豐18號(hào)地和19號(hào)地。“那時(shí)萬(wàn)科正在推動(dòng)‘租售并舉’的嘗試，但全自持導(dǎo)致收益較低且資金回籠速度較慢，雖然萬(wàn)科也提出了聯(lián)合眾籌等方案來(lái)應(yīng)對(duì)難題，可周邊企業(yè)參與積極性有限，最終其無(wú)奈選擇了退地。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱如是說(shuō)。
時(shí)隔8年，這一地塊于今年6月被重新“擺上貨架”。張凱指出，該地塊再度上市，出讓條件已有所改變，不僅不再需要企業(yè)自持，而是地價(jià)達(dá)到上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，且掛牌價(jià)格和地塊合理上限價(jià)格也大幅增長(zhǎng)，幾乎達(dá)到翻倍水平。最終，這一曾被“退掉”的地塊，被保利發(fā)展和北京建工收入囊中。
此外，由于海淀永豐地塊所在地理位置優(yōu)越，市場(chǎng)需求較高，因此也受到了房企青睞和行業(yè)關(guān)注。放眼整個(gè)海淀，永豐是近幾年供地的主要板塊。除了配套設(shè)施之外，永豐北周邊住宅眾多，生活氛圍相對(duì)成熟，西北方向則是規(guī)劃建設(shè)的西玉河濕地公園。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，若結(jié)合這一地塊的容積率來(lái)看，未來(lái)房企在產(chǎn)品打造方向上，或?qū)⑷砸缘兔芨纳菩蜑橹鳌?/p>
實(shí)際上，近年來(lái)由于種種原因，房企退地的情況時(shí)有發(fā)生。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于尚未開(kāi)工或閑置的土地，在條件允許的情況下，一方面可以通過(guò)退地收回的方式重新拍賣(mài)；另一方面也可以通過(guò)行業(yè)內(nèi)收并購(gòu)盤(pán)活項(xiàng)目，從而加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，持續(xù)化解風(fēng)險(xiǎn)。
土拍規(guī)則優(yōu)化
有效引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)
本刊瀏覽北京市規(guī)劃自然委員會(huì)官網(wǎng)后發(fā)現(xiàn)，在海淀永豐H地塊順利出讓的第二日，北京又掛牌了一宗位于門(mén)頭溝新城0604街區(qū)的住宅用地。出讓文件顯示，該地塊建設(shè)用地面積約4.6萬(wàn)平方米，起拍價(jià)格為16.36億元，競(jìng)價(jià)階梯為170萬(wàn)元，競(jìng)買(mǎi)保證金為3.28億元。
值得一提的是，這一地塊在土拍規(guī)則方面進(jìn)行了三點(diǎn)優(yōu)化。
首先是對(duì)同一集團(tuán)下的成員企業(yè)在競(jìng)價(jià)階段的競(jìng)買(mǎi)人資格要求方面有一定放松。規(guī)則指出，門(mén)頭溝新城地塊在搖號(hào)階段的規(guī)則與之前土拍規(guī)則保持一致，但在競(jìng)價(jià)階段，同一集團(tuán)下的所有成員企業(yè)均有機(jī)會(huì)參與。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析指出：“這一規(guī)則的優(yōu)化不僅保證了搖號(hào)階段的公平性，同時(shí)也為同一集團(tuán)下的成員企業(yè)創(chuàng)造了更多參與北京土拍的機(jī)會(huì)。”
北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原也表示，近年來(lái)，隨著地產(chǎn)行業(yè)的深化發(fā)展，企業(yè)的集中度逐步提高，同一集團(tuán)內(nèi)多個(gè)不同企業(yè)事實(shí)上經(jīng)營(yíng)較為獨(dú)立，相較過(guò)往較易出現(xiàn)同集團(tuán)內(nèi)不同公司對(duì)同一地塊具有開(kāi)發(fā)意愿的情況。“在既往規(guī)則下，此種情況發(fā)生時(shí)，通常開(kāi)發(fā)集團(tuán)需要進(jìn)行內(nèi)部協(xié)調(diào)，其中多數(shù)企業(yè)不得不‘忍痛割愛(ài)’。”他認(rèn)為，從市場(chǎng)整體角度來(lái)看，報(bào)名及競(jìng)價(jià)階段引入更多企業(yè)，能夠較好地保持市場(chǎng)活力，有利于行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。
其次競(jìng)價(jià)階梯也由原來(lái)起始價(jià)的5‰調(diào)整為1‰，除了大幅降低競(jìng)價(jià)階段的加價(jià)門(mén)檻，更有利于競(jìng)買(mǎi)人更精確地根據(jù)自身企業(yè)的出價(jià)能力進(jìn)行報(bào)價(jià)。
最后是超低能耗建筑標(biāo)準(zhǔn)層面的優(yōu)化。規(guī)則指出，該地塊將由之前的需滿足北京市建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化為可按國(guó)標(biāo)執(zhí)行。中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，這一調(diào)整可以在一定程度上降低房企的開(kāi)發(fā)成本，為房企騰挪出更多成本資源用在“好房子”的產(chǎn)品打造上。
“總體來(lái)看，這次土拍規(guī)則的調(diào)整，是適應(yīng)房地產(chǎn)形勢(shì)與變化進(jìn)行的及時(shí)調(diào)整。”高原稱，此次優(yōu)化將引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)良性競(jìng)爭(zhēng)，為購(gòu)房者貢獻(xiàn)更多好房子、好作品，持續(xù)改善人們的居住條件。
拿地保持審慎
仍聚焦城市核心優(yōu)質(zhì)地塊
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，百?gòu)?qiáng)房企拿地總額4307.1億元。
分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)拿地合計(jì)金額約885.2億元，繼續(xù)居四大城市群之首，增長(zhǎng)較快；京津冀TOP10企業(yè)拿地金額809億元，位列第二，究其原因，主要是由于7月以來(lái)北京多宗土地相繼拍賣(mài)，致使金額增長(zhǎng)較快。事實(shí)上，自“517”樓市新政出臺(tái)后，多城市土地市場(chǎng)的熱度都有所回升。
“總體而言，房企拿地向核心城市優(yōu)質(zhì)地塊聚焦的趨勢(shì)仍在持續(xù)，但土拍市場(chǎng)和銷售市場(chǎng)仍然存在的分化情況，也促使了房企在短期內(nèi)對(duì)于拿地整體仍會(huì)保持審慎態(tài)勢(shì)。”中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人指出。
展望2024年接下來(lái)的五個(gè)月，克而瑞研究中心認(rèn)為，隨著各地低密度宅地的持續(xù)入市，預(yù)計(jì)8月仍將會(huì)有較多高溢價(jià)地塊成交，但在需求規(guī)模同比持續(xù)回落的環(huán)境下，土地市場(chǎng)的冷熱分化也會(huì)更加顯著。
此外，對(duì)于核心區(qū)地塊，房企仍保持較高參與意愿。“這些地塊往往具備配套較完善、所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)短期庫(kù)存相對(duì)合理、去庫(kù)存確定性較高等特點(diǎn)，企業(yè)布局意愿強(qiáng)烈。”克而瑞分析師認(rèn)為，針對(duì)非核心區(qū)的地塊，房企拿地相對(duì)較為謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)點(diǎn)狀回溫等現(xiàn)象預(yù)計(jì)短期內(nèi)仍將延續(xù)。
總的來(lái)說(shuō)，行業(yè)普遍認(rèn)為，土地市場(chǎng)整體熱度和房企的拿地預(yù)期都會(huì)緊隨樓市修復(fù)的進(jìn)度，但也不排除部分有實(shí)力的房企將對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊快速展開(kāi)角逐。 （文/張?chǎng)斡睿?/p>
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