存量房貸利率下調(diào)后，當(dāng)期月供不降反升，什么情況？
來(lái)源：中國(guó)證券報(bào) 發(fā)布時(shí)間：2024-11-22 13:52:36
存量房貸利率于10月25日如期下調(diào)，近期有部分借款人發(fā)現(xiàn)，存量房貸利率下調(diào)之后的當(dāng)期還款金額并沒(méi)有馬上下降，反而出現(xiàn)上漲情況。
北京的唐女士告訴記者：“我每月3日還款，10月25日房貸利率降到了3.9%，但是11月份還款金額反而增加了200多元。”
圖片來(lái)源：唐女士提供
21日，記者咨詢工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、平安銀行等多家銀行了解到，部分選擇“按月等額本息”還款方式的客戶，會(huì)出現(xiàn)此類情況。
農(nóng)業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，在等額本息還款方式下，利率不變時(shí)，每月還款本息之和不變，本金會(huì)逐漸增加，利息會(huì)逐漸減少。但在利率調(diào)整后，每月還款本息會(huì)發(fā)生變化。
記者了解到，部分借款人房貸利率下調(diào)后當(dāng)期月供不降反升的原因主要包括以下幾點(diǎn)：
第一，分段計(jì)息。
由于在利率調(diào)整當(dāng)日就要按照新的利率計(jì)息，因此，當(dāng)借款人每月還款日與利率調(diào)整日不是同一天時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)在同一個(gè)還款周期內(nèi)執(zhí)行兩個(gè)利率的情況。
例如，本次多家銀行于10月25日調(diào)整了存量房貸利率，而小張的貸款還款日為每月1日，那么10月1日至24日的房貸利率仍執(zhí)行原利率，10月25日至31日的房貸利率為新的利率。
那么在10月1日至31日這個(gè)還款周期內(nèi)，就要按照新舊利率，按日分段計(jì)息。
第二，存量房貸利率調(diào)整后需重新計(jì)算月供和本息。
可以理解為自房貸利率調(diào)整之日起，原合同終止，借款人又重新與銀行簽訂了新合同。
新合同的貸款總額為原合同的剩余本金，利率變更為下調(diào)后的新利率，貸款期限為原合同的剩余還款期限。因此，銀行會(huì)根據(jù)貸款總額、還款期限、利率等要素重新計(jì)算月供，以及每月應(yīng)還的本金與利息。
圖為等額本息月供計(jì)算公式
第三，當(dāng)利率下調(diào)后，按照新利率計(jì)算當(dāng)期還本金，按新舊利率所占天數(shù)分段計(jì)算當(dāng)期利息。重新計(jì)算的本金會(huì)上升，如果本金上升超過(guò)利息下降，調(diào)整后當(dāng)期月供就會(huì)上升，因而就出現(xiàn)了利率下降而還款金額反倒上升的現(xiàn)象。
基于以上三點(diǎn)，可以舉個(gè)例子說(shuō)明。
借款人小張貸款本金100萬(wàn)元，貸款期限為300個(gè)月，原貸款利率4.2%，每月1日還款，月供5389.42元，10月25日之前已經(jīng)還了5期，剩余本金99.05萬(wàn)元。
10月25日，小張的房貸利率調(diào)整為3.9%，銀行基于房貸計(jì)算公式重新計(jì)算月供為5225.58元，第一期月供利息為3219.13元（貸款總額*3.9%/12），因此，第一期月供本金為2006.45（月供總額-月供利息）。
需要注意的是，利率調(diào)整發(fā)生在小張當(dāng)期還款周期之中，因此利息部分需要分段計(jì)算。10月1日至24日利率為4.2%，每日利息111.83元（以原合同第六期計(jì)算），共24天，因此這段利息為2683.92元。10月25日至31日，每日利息103.84元，共7天，這段利息為726.88元。
綜上，在10月1日至31日這個(gè)還款周期內(nèi)，本金為2006.45元，利息為3410.8元，總的月供為5417.25元，高于此前月供。
但值得注意的是，利率下調(diào)后，總利息已明顯減少，由此前61.68萬(wàn)元降至55.10萬(wàn)元。
等到下一期還款時(shí)，統(tǒng)一執(zhí)行新利率，剩余本金為98.84萬(wàn)元，剩余期限為294個(gè)月，在此基礎(chǔ)上，月供將調(diào)整為5225.09元。若此后利率保持不變，每月還款金額將保持穩(wěn)定。
多家銀行個(gè)貸經(jīng)理告訴記者，存量房貸利率下調(diào)后，總的貸款利息一定是降低的，總體遵循的規(guī)則是還款本息總額減少，總償還本金不變，總期限不變，總付利息減少。
“如果借款人在利率下調(diào)的還款周期內(nèi)有過(guò)提前還款的行為，也會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期月供發(fā)生變化。”工商銀行個(gè)貸經(jīng)理表示。
多位銀行個(gè)貸工作人員表示，由于月供計(jì)算方式較為復(fù)雜，不同借款人每月還款結(jié)構(gòu)也有差異，如發(fā)現(xiàn)異常，借款人可向貸款銀行詢問(wèn)具體情況。
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