房產(chǎn)中介眼中的樓市：更多業(yè)主和買(mǎi)家都在觀望
來(lái)源：解放日?qǐng)?bào) 發(fā)布時(shí)間：2023-11-15 09:29:57
又一條樓市調(diào)控新政實(shí)施。
9月25日起，銀行將開(kāi)始下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率水平。符合條件的首套房貸款，不需要個(gè)人主動(dòng)申請(qǐng)，銀行將于9月25日統(tǒng)一進(jìn)行利率批量調(diào)整。
就在一個(gè)月前，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)。此后，包括北上廣深等在內(nèi)的城市紛紛落地執(zhí)行。各項(xiàng)樓市新政疊加出臺(tái)后，上海房市的情況如何？
我找上海的房產(chǎn)中介聊了聊。
市場(chǎng)回暖的期待溢出屏幕
“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)上海房市的刺激，直觀反映在陸俊忙碌的日程上。從9月5日開(kāi)始約他吃飯，放了我兩次鴿子，半個(gè)月后才見(jiàn)上面，他說(shuō)實(shí)在太忙了，“都沒(méi)時(shí)間睡懶覺(jué)了”。
陸俊是一名房產(chǎn)中介，靜安寺、曹家渡、長(zhǎng)壽路和中山公園等區(qū)域都有他熟悉的房子、業(yè)主、買(mǎi)家和租客。9月1日晚，上海官宣“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策將于次日落地后，他沉寂的朋友圈一下子熱鬧起來(lái)，同行們對(duì)市場(chǎng)回暖的期待溢出屏幕。陸俊所在的中介公司，工作日平均都有三四組客戶(hù)約看房，周末晚上也不得閑。
9月2日一早，陸俊就收到了相識(shí)兩年的客戶(hù)劉先生發(fā)來(lái)的微信。以前都是陸俊給他發(fā)消息，轉(zhuǎn)發(fā)一些合適的房源信息，劉先生很少回復(fù)。“這是他第一次主動(dòng)發(fā)我微信，問(wèn)我有沒(méi)有價(jià)格合適的房子在掛牌。”
劉先生是典型的改善型客戶(hù)，“夫妻倆都是外地來(lái)上海工作的，結(jié)婚后在曹家渡的老小區(qū)里買(mǎi)了一套一室戶(hù)”。收到信息后，陸俊給他推了兩套價(jià)格接近900萬(wàn)元的次新房，位置比曹家渡“偏”些，在長(zhǎng)壽路附近。
對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)中介很多時(shí)候還充當(dāng)“教育者”的角色。經(jīng)過(guò)一輪和業(yè)主的“實(shí)戰(zhàn)”，陸俊幫劉先生調(diào)整了預(yù)期，總價(jià)800萬(wàn)元左右的房子更適合他的需求，位置比長(zhǎng)壽路再遠(yuǎn)一點(diǎn)也可以接受。
現(xiàn)在，陸俊一邊幫劉先生尋找合適的二手房房源，一邊幫他向剛需客戶(hù)推銷(xiāo)老房子。又多了一單生意。
“我們現(xiàn)在想買(mǎi)更好的房子”
在外地有房有貸款的，從原先的“假二套”變成了“真首套”客戶(hù)，是新政刺激的另一個(gè)購(gòu)房群體。
陸俊的客戶(hù)中，有一對(duì)年輕的夫妻，在上海租房，男方老家有一套父母置辦的房子。一夜之間，他們?cè)谏虾Ｙ?gòu)房的首付比例由七成降到三成，扎根這座城市的夢(mèng)想越來(lái)越接近現(xiàn)實(shí)。
根據(jù)陸俊的觀察，這對(duì)小夫妻客戶(hù)把更多精力放在“打新”上。“我?guī)麄兛戳藥滋锥址?，要么價(jià)格超出預(yù)算，要么對(duì)房子的裝修不滿(mǎn)意，老是問(wèn)我對(duì)幾個(gè)近郊新盤(pán)的意見(jiàn)，心思很明顯的。”
這跟記者的朋友白水夫婦的情況很像。在買(mǎi)房這件事上，留學(xué)回國(guó)的妻子勤勤比白水更積極。今年初，礙于首付7成的壓力，他們600萬(wàn)元預(yù)算的選擇很有限，前后陸續(xù)看了徐涇北、吳涇、塘橋等區(qū)域的新房。
為了在預(yù)算內(nèi)買(mǎi)到最優(yōu)的房子，勤勤開(kāi)始研究上海的城市規(guī)劃，一到周末約中介看房，平時(shí)還會(huì)單獨(dú)分析每個(gè)板塊的未來(lái)前景。“我老婆現(xiàn)在的專(zhuān)業(yè)知識(shí)儲(chǔ)備堪比賣(mài)房中介了，她有時(shí)還吐槽哪個(gè)中介的專(zhuān)業(yè)度都不如她。”白水說(shuō)。
9月1日新政發(fā)布后，夫妻倆手里的錢(qián)可以買(mǎi)到更貴的房子了。“我們現(xiàn)在想買(mǎi)更好的房子。”新政剛公布的周末，勤勤和白水就馬不停蹄去看房，這次他們的目標(biāo)是總價(jià)700萬(wàn)元左右，區(qū)域更好一點(diǎn)的房子。
“打新”是白水夫妻倆的首選，他們5月以來(lái)參加過(guò)六七個(gè)新樓盤(pán)的搖號(hào)，可惜都沒(méi)中。對(duì)于剛需自住的他們來(lái)說(shuō)，房子能否增值是次要的，買(mǎi)到合意的房子，“先上車(chē)最關(guān)鍵”。
更多業(yè)主和買(mǎi)家都在觀望
雖然購(gòu)房門(mén)檻降低了，但真正愿意下手的還是少數(shù)。
9月19日晚上，陸俊告訴我一個(gè)好消息，終于有買(mǎi)家付了意向金、簽了意向合同——這是9月1日新政發(fā)布以來(lái)，他的客戶(hù)中唯一簽訂意向合同的，更多的業(yè)主和買(mǎi)家都在觀望。
正在進(jìn)行交易的是一套學(xué)區(qū)房，面積將近50平方米，成交價(jià)比年初時(shí)漲了20萬(wàn)元。陸俊公司的隔壁就是學(xué)區(qū)房，靠著買(mǎi)賣(mài)和租賃學(xué)區(qū)房，即便在市場(chǎng)遇冷的時(shí)候，他們公司也維持著穩(wěn)定的收益。
陸俊知道，買(mǎi)學(xué)區(qū)房的人“不差錢(qián)”，更多是為孩子考慮，也是大人在追求某種安全感。
可人的需求很復(fù)雜，現(xiàn)實(shí)也常常出現(xiàn)悖論。“前段時(shí)間有個(gè)客戶(hù)很有意思。她提前兩年高價(jià)買(mǎi)了這里的學(xué)區(qū)房，今年孩子一入學(xué)，她就急著把房子掛牌賣(mài)掉了，價(jià)格還降了些，說(shuō)是聽(tīng)到什么風(fēng)聲，政策又要變了。”陸俊說(shuō)。
在房產(chǎn)中介行業(yè)摸爬滾打15年，陸俊對(duì)房?jī)r(jià)有敏銳的感知力，能從業(yè)主接電話(huà)的語(yǔ)氣中判斷出房?jī)r(jià)未來(lái)的漲跌。談到這次政策對(duì)市場(chǎng)的刺激，陸俊說(shuō)，“市場(chǎng)行情總體屬于平穩(wěn)吧，不會(huì)再像過(guò)去那么狂熱。”
就在9月20日，廣州率先放寬了限購(gòu)政策，北上深是否會(huì)跟進(jìn)，眾說(shuō)紛紜。“如果上海也放寬限購(gòu)，房?jī)r(jià)肯定會(huì)大漲一波。”陸俊跟同行們交流，認(rèn)為上海跟進(jìn)的可能性不大，“上海的房子不愁賣(mài)，不用出‘大絕招’。”
本報(bào)記者鄔林樺
責(zé)任編輯：封曉健
